Theo Bao Cong ly – Doc bai goc
Tốc độ giải ngân vốn đầu tư công được cải thiện, cùng chính sách tín dụng có chọn lọc đang tạo thêm dư địa cho bất động sản hạ tầng, khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khả năng hưởng lợi của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý, năng lực tài chính và mức độ kết nối thực chất của từng dự án.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn kéo dài khó khăn về pháp lý, tín dụng và thanh khoản, đầu tư công tiếp tục được kỳ vọng trở thành một trong những động lực quan trọng, không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ.
Theo số liệu của Bộ Tài chính được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ công bố, tính đến hết ngày 2/7/2026, giải ngân vốn đầu tư công đạt 360.948,7 tỷ đồng, tương đương 35,8% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Tổng kế hoạch vốn được cập nhật ở mức hơn 1 triệu tỷ đồng. Riêng lượng vốn giải ngân phát sinh trong tuần cuối tháng 6 và đầu tháng 7 tăng khoảng 1,7 lần so với tuần trước đó.
Kết quả trên cho thấy dòng vốn ngân sách đang được đẩy nhanh hơn vào các dự án đường bộ cao tốc, vành đai đô thị, sân bay, cảng biển, đường sắt và hạ tầng liên vùng. Khi các công trình này được triển khai, khả năng kết nối giữa trung tâm kinh tế với các địa phương lân cận được cải thiện, qua đó rút ngắn thời gian di chuyển, giảm chi phí logistics và nâng giá trị khai thác của quỹ đất.
Tác động của đầu tư công đối với bất động sản thường không diễn ra tức thời mà truyền dẫn qua nhiều lớp. Trước hết, hạ tầng giao thông làm thay đổi khả năng tiếp cận của một khu vực. Tiếp đó, dòng vốn đầu tư sản xuất, thương mại và dân cư có xu hướng dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới. Cuối cùng, nhu cầu về nhà ở, kho bãi, khu công nghiệp, trung tâm logistics và dịch vụ đô thị hình thành rõ hơn.
Tuy nhiên, không phải dự án bất động sản nào nằm gần công trình hạ tầng cũng mặc nhiên được hưởng lợi. Giá trị gia tăng chỉ bền vững khi dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ thực tế, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và phù hợp với nhu cầu sử dụng. Những khu đất được quảng bá dựa trên thông tin quy hoạch sơ bộ, chưa xác định thời điểm triển khai hoặc chưa có kết nối trực tiếp vẫn tiềm ẩn rủi ro đầu cơ và đẩy giá.
Bên cạnh bất động sản nhà ở, khu công nghiệp được đánh giá là phân khúc có khả năng hưởng lợi rõ nét từ đầu tư hạ tầng và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng.
Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam công bố tháng 4/2026 cho thấy, trong 10 năm, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực phía Nam tăng 80,21%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép khoảng 9,18% mỗi năm. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng 141%, còn nhà xưởng xây sẵn tăng 134%.
Riêng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam theo phạm vi nghiên cứu của đơn vị này hiện có khoảng 36.400 ha đất khu công nghiệp tại 161 dự án; khoảng 6,6 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và 6,65 triệu m² nhà kho xây sẵn. Đến năm 2036, nguồn cung đất công nghiệp được dự báo có thể tăng lên ít nhất 58.557 ha tại khoảng 250 dự án.
Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn cho thuê công nghiệp và văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn tiếp theo của bất động sản công nghiệp sẽ chuyển trọng tâm từ số lượng sang chất lượng. Kết nối hạ tầng, hiệu quả vận hành, tính bền vững và chất lượng sản phẩm sẽ giữ vai trò lớn hơn trong việc tạo giá trị dài hạn cho nhà đầu tư và khách thuê.
Nhận định này cho thấy đầu tư công không chỉ làm gia tăng giá trị đất công nghiệp, mà còn tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải nâng chuẩn dự án. Doanh nghiệp có quỹ đất gần cao tốc, cảng biển, sân bay hoặc các trung tâm logistics sẽ có lợi thế, nhưng khả năng thu hút khách thuê còn phụ thuộc vào nguồn điện, cấp thoát nước, xử lý môi trường, chất lượng nhà xưởng và dịch vụ hỗ trợ.
Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng yêu cầu xanh hóa chuỗi cung ứng, khu công nghiệp thế hệ mới cũng phải đáp ứng tiêu chuẩn về tiết kiệm năng lượng, phát thải, khả năng tái sử dụng nước và quản trị vận hành. Đây sẽ là yếu tố phân hóa giữa các doanh nghiệp chỉ sở hữu quỹ đất với những doanh nghiệp có năng lực phát triển hạ tầng công nghiệp thực chất.
Cùng với khu công nghiệp, NƠXH đang trở thành một trong những phân khúc được ưu tiên về chính sách và tín dụng.
Tại cuộc họp báo về hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước cho biết đã thông báo cho các tổ chức tín dụng không tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với NƠXH, khu công nghiệp và khu chế xuất khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản. Chính sách này nhằm tạo thêm dư địa cấp vốn cho các lĩnh vực được xác định có vai trò hỗ trợ an sinh, sản xuất và thu hút đầu tư.
Đến ngày 29/6/2026, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025. Đến cuối tháng 5, dư nợ bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế; trong đó tín dụng phục vụ nhu cầu tự sử dụng chiếm 51,97%, còn tỷ lệ nợ xấu bất động sản ở mức 2,3%.
Những con số này cho thấy tín dụng vẫn là nguồn vốn quan trọng đối với thị trường, song yêu cầu kiểm soát chất lượng khoản vay ngày càng cao. Việc ưu tiên NƠXH không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ dàng tiếp cận vốn. Ngân hàng vẫn phải xem xét hồ sơ pháp lý, khả năng hoàn thành dự án, dòng tiền trả nợ, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu thực tế tại địa phương.
Ở phía nguồn cung, Bộ Xây dựng đã ban hành Công điện số 08/CĐ-BXD ngày 28/4/2026, yêu cầu các địa phương đẩy mạnh phát triển NƠXH và hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2026. Tại TP.HCM, cuối tháng 6/2026, bốn dự án nhà ở xã hội do Becamex đầu tư đã được khởi công với tổng quy mô 6.229 căn hộ, hướng đến nhu cầu của người lao động và người thu nhập thấp.
Đây là tín hiệu tích cực, song để NƠXH phát triển đúng mục tiêu, các địa phương cần giải quyết đồng thời bài toán quỹ đất, hạ tầng, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, xác định giá bán và xét duyệt đối tượng. Nếu chỉ tập trung vào số lượng căn hộ mà không gắn với giao thông công cộng, việc làm, trường học và dịch vụ thiết yếu, dự án có thể khó thu hút người dân về ở.
Dòng vốn đầu tư công và chính sách tín dụng ưu tiên đang tạo nền tảng thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không chia đều.
Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, tỷ lệ nợ vay hợp lý và dự án nằm trong khu vực được đầu tư hạ tầng thực chất sẽ có khả năng triển khai sớm, tiếp cận vốn tốt hơn và tạo dòng tiền. Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc vào việc tăng giá đất, sử dụng đòn bẩy cao hoặc sở hữu dự án còn vướng thủ tục khó có thể chuyển lợi thế quy hoạch thành kết quả kinh doanh trong ngắn hạn.
Do đó, đầu tư công cần được nhìn nhận như một điều kiện mở đường, không phải sự bảo đảm cho mọi dự án bất động sản. Hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào kỷ luật thực hiện, tính minh bạch của quy hoạch, khả năng kiểm soát đầu cơ và năng lực của từng chủ đầu tư.
Khi vốn ngân sách được giải ngân đúng tiến độ, hạ tầng được đưa vào khai thác và chính sách tín dụng hướng đến nhu cầu thực, thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ phục hồi bền vững hơn. Nhưng nếu pháp lý tiếp tục chậm, kết nối thiếu đồng bộ và giá đất tăng trước tiến độ hạ tầng, lợi ích của đầu tư công có nguy cơ bị chuyển hóa thành những đợt sốt đất cục bộ thay vì tạo ra giá trị phát triển lâu dài.