Theo Bao Cong ly – Doc bai goc
Chỉ một thông tin về mở đường, xây cầu, quy hoạch khu đô thị hay điều chỉnh địa giới hành chính xuất hiện trên mạng xã hội cũng có thể khiến thị trường bất động sản tại một khu vực trở nên sôi động.
Trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh số hóa dữ liệu và chuẩn hóa hệ thống quy hoạch trên phạm vi toàn quốc, minh bạch thông tin được kỳ vọng sẽ trở thành giải pháp quan trọng nhằm hạn chế đầu cơ, ngăn chặn các cơn “sốt đất” theo tin đồn và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Quy hoạch luôn là một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản. Một tuyến đường mới, một cây cầu, một khu đô thị hay một khu công nghiệp được quy hoạch có thể làm thay đổi kỳ vọng của nhà đầu tư, kéo theo lượng giao dịch tăng mạnh trong thời gian ngắn.
Thực tế những năm gần đây cho thấy, nhiều địa phương như Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Giang, Khánh Hòa… từng ghi nhận các đợt giao dịch sôi động khi xuất hiện thông tin về quy hoạch hạ tầng hoặc phát triển đô thị. Tuy nhiên, không ít trường hợp giá đất tăng chủ yếu do kỳ vọng hoặc tin đồn, sau đó nhanh chóng hạ nhiệt khi thông tin được làm rõ hoặc tiến độ triển khai không như dự kiến.
Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn, quy hoạch và hạ tầng tiếp tục là yếu tố dẫn dắt dòng tiền trên thị trường bất động sản. Khảo sát của đơn vị này cho thấy 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động “lớn” hoặc “rất lớn” đến quyết định đầu tư, phản ánh vai trò ngày càng quan trọng của thông tin quy hoạch đối với thị trường.
Tại Hà Nội, những khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Quốc Oai hay Thạch Thất tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ các dự án giao thông và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận xu hướng nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Một chỉ dấu đáng chú ý là cơ cấu nhu cầu trên thị trường Hà Nội đang thay đổi. Trong nửa đầu năm 2026, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với căn hộ tăng từ 38% lên 49%, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%, phản ánh xu hướng người mua hướng đến những sản phẩm có tính pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực nhiều hơn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường đang dịch chuyển từ tư duy đầu tư theo kỳ vọng sang lựa chọn các bất động sản có giá trị khai thác thực tế. Những dự án có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và pháp lý đầy đủ sẽ có khả năng giữ giá tốt hơn trong bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý, chính sự quan tâm lớn dành cho quy hoạch lại khiến thông tin này trở thành “mảnh đất màu mỡ” cho tin đồn và hoạt động đầu cơ. Không ít nhà đầu tư xuống tiền chỉ dựa trên ảnh chụp bản đồ, thông tin lan truyền trong các hội nhóm mạng xã hội hoặc lời giới thiệu của môi giới mà chưa kiểm chứng với cơ quan có thẩm quyền.
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đang từng bước hoàn thiện hệ thống dữ liệu quy hoạch theo hướng số hóa và thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Ngày 30/6/2026, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 46/2026/TT-BXD, kèm Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2026/BXD về quy hoạch đô thị và nông thôn, có hiệu lực từ ngày 1/1/2027. Quy chuẩn mới thay thế QCVN 01:2021/BXD, bổ sung nhiều tiêu chí về phát triển đô thị xanh, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian đô thị và thích ứng với biến đổi khí hậu.
Trước đó, Thông tư số 39/2026/TT-BXD đã quy định về hệ thống dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn, yêu cầu các địa phương cập nhật đầy đủ thông tin về tên đồ án, địa điểm, ranh giới, diện tích, quy mô dân số, hồ sơ thẩm định, quyết định phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch… lên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng.
Việc chuẩn hóa dữ liệu được kỳ vọng sẽ tạo ra một cơ sở dữ liệu thống nhất, giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận thông tin quy hoạch từ nguồn chính thống thay vì phụ thuộc vào các bản đồ hoặc hình ảnh lan truyền trên mạng xã hội.
Theo các chuyên gia quy hoạch, khoảng trống thông tin luôn là điều kiện để tin đồn phát sinh. Khi dữ liệu quy hoạch được công khai đầy đủ, cập nhật thường xuyên và dễ tra cứu, khả năng xuất hiện các đợt “làm giá” dựa trên thông tin chưa kiểm chứng sẽ giảm đáng kể.
Không chỉ hỗ trợ người dân tiếp cận thông tin, hệ thống dữ liệu số còn giúp cơ quan quản lý nâng cao hiệu quả giám sát, quản lý trật tự xây dựng và hạn chế tình trạng giao dịch dựa trên thông tin không chính xác.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu, lợi thế cạnh tranh sẽ không còn thuộc về những khu vực được “thổi” bởi tin đồn quy hoạch, mà là những nơi có hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, quy hoạch rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.