Theo Bao Cong ly – Doc bai goc
TP.HCM đề xuất 5 khoản thu với các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch, hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD.
UBND TP.HCM đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết quy định các khoản thu, phương pháp xác định, mức thu và thủ tục thu trong các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Đằng sau những quy định khá kỹ thuật về hệ số sử dụng đất, diện tích sàn hay giá đất là một vấn đề sát sườn với thị trường bất động sản: khi Nhà nước bỏ vốn làm metro và hạ tầng khiến giá trị đất đai xung quanh tăng lên, phần giá trị tăng thêm đó sẽ được phân chia như thế nào?
Theo dự thảo, TP.HCM dự kiến có 5 nhóm khoản thu và phí. Trong đó có khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm; khoản thu từ giá trị đất tăng thêm do thay đổi chức năng sử dụng đất và kết nối đường sắt đô thị; khoản thu từ khai thác tài sản hạ tầng đường sắt; phí kết nối giao thông công cộng và phí cải thiện hạ tầng.
Như vậy, một khu đất sau khi được đưa vào vùng TOD, được tăng hệ số sử dụng đất hoặc có thêm lợi thế nhờ nằm gần nhà ga có thể tạo ra giá trị thương mại lớn hơn. Chủ đầu tư được xây thêm diện tích, khai thác dự án hiệu quả hơn thì đồng thời có thể phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính.
Theo các chuyên gia, về nguyên tắc, chi phí đầu tư tăng có thể được doanh nghiệp đưa vào bài toán giá thành dự án. Tuy nhiên, dự thảo không đặt mục tiêu thu toàn bộ phần bất động sản tăng giá, mà chỉ điều tiết phần giá trị tăng thêm trực tiếp do quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước tạo ra.
Phần tăng giá xuất phát từ diễn biến cung – cầu của thị trường hoặc từ nguồn vốn doanh nghiệp tự bỏ ra sẽ được loại trừ. Dự thảo cũng đưa ra nguyên tắc không thu hai lần đối với cùng một quyền, lợi ích hoặc diện tích. Những nghĩa vụ tài chính hoặc công trình hạ tầng mà chủ đầu tư đã đóng góp hợp lệ được khấu trừ. Các nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành hợp pháp trước khi nghị quyết có hiệu lực cũng không bị tính lại.
Đáng chú ý, dự thảo đưa ra tỷ lệ điều tiết thống nhất 0,25. Số tiền cụ thể còn phụ thuộc vào giá đất, hệ số sử dụng đất (FAR), diện tích sàn chịu thu, khoảng cách đến nhà ga và chức năng của công trình.
Điều này có thể khiến khoảng cách tới ga metro không chỉ là yếu tố quảng cáo bán hàng như lâu nay, mà dần trở thành một biến số trong bài toán tài chính của dự án. Ở chiều ngược lại, nếu nguồn tiền thu được quay trở lại cải thiện metro, đường đi bộ, hạ tầng kết nối nhà ga và không gian đô thị, người dân sống trong khu vực TOD cũng có thể hưởng lợi từ môi trường sống và khả năng đi lại thuận tiện hơn.
Theo dự thảo, nguồn thu sẽ được hạch toán riêng và ưu tiên cho phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, kết nối nhà ga, bồi thường – tái định cư, tạo quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.
Cách làm này hướng đến một vòng quay mới cho thị trường: metro tạo thêm giá trị cho đất, một phần giá trị đó được thu lại để tiếp tục đầu tư metro và hạ tầng, từ đó tiếp tục nâng giá trị khu vực.
Vấn đề còn lại là mức thu phải đủ hợp lý. Nếu quá thấp, Thành phố khó tạo nguồn lực đáng kể cho hạ tầng; nhưng nếu nghĩa vụ tài chính quá cao, chi phí có thể được chuyển vào giá bán hoặc làm giảm sức hấp dẫn đầu tư tại các khu vực TOD.
Vì vậy, với thị trường bất động sản TP.HCM, câu chuyện đáng quan tâm không đơn thuần là “thu thêm một khoản phí”, mà là Thành phố sẽ phân chia phần giá trị được tạo ra từ metro giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân như thế nào.