Thị trường bán lẻ sẽ có sự khác biệt về nguồn cung giữa các khu vực

Thị trường bán lẻ toàn quốc tăng trưởng nhanh, nhiều thách thức

Liên tục được đánh giá là một trong những ngành kinh tế năng động nhất của Việt Nam, duy trì tốc tốc độ tăng trưởng hằng năm ở hai chữ số trong hàng thập kỷ, thị trường bán lẻ đã nhanh chóng hồi phục rõ nét ngay sau đại dịch Covid – 19 và duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực tới thời điểm hiện tại. Quy mô ngành bán lẻ Việt Nam được Bộ Công thương dự báo tăng lên 350 tỷ USD vào năm 2025, đóng góp 59% tổng ngân sách quốc nội.

Cùng với sự phát triển của ngành bán lẻ, Việt Nam cũng đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) bán lẻ cao cấp với tốc độ tăng trưởng nhanh so với các nước trong khu vực.

Trên thực tế, sự tăng trưởng của lĩnh vực BĐS bán lẻ cao cấp không chỉ đến tự tăng trưởng thu nhập bình quân cũng như thu nhập khả dụng của người dân, mà còn ở việc dịch chuyển thói quen mua sắm ngày càng cao cấp hóa cùng với sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Sự xuất hiện của nhiều thương hiệu quốc tế, cùng với nhu cầu mua sắm và trải nghiệm dịch vụ cao cấp ngày càng tăng, đã tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực BĐS bán lẻ cao cấp.

Thị trường BĐS bán lẻ cao cấp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong dài hạn, với giá thuê hằng năm tiếp tục tăng trưởng hai chữ số, bất chấp những thách thức ngắn hạn.

Theo đó, một trong những yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy thị trường BĐS bán lẻ cao cấp ở Việt Nam là tăng trưởng kinh tế ổn định và nhanh chóng. Nền kinh tế Việt Nam liên tục duy trì tốc độ tăng trưởng GDP cao trong những năm gần đây, ngay cả trong bối cảnh toàn cầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19. Sự phát triển kinh tế đã làm tăng thu nhập của người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và thượng lưu, tạo ra nhu cầu nhu cầu mua sắm tại các cửa hàng thời trang cao cấp, siêu thị hạng sang, và trung tâm thương mại có thương hiệu quốc tế.

Đặc biệt, cùng với quá trình phát triển kinh tế – xã hội, thói quen của người tiêu dùng Việt Nam, nhất là thế hệ trẻ, đã có sự thay đổi, ngày càng hướng đến các trải nghiệm mua sắm cao cấp, không chỉ dừng lại ở việc mua sắm hàng hóa mà còn tìm kiếm các dịch vụ và trải nghiệm sống đẳng cấp. Sự thay đổi này tạo ra nhu cầu lớn cho các dự án BĐS bán lẻ cao cấp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này.

Nhu cầu tăng cao cùng với cơ sở hạ tầng đô thị và thương mại ngày càng được đầu tư mạnh mẽ cũng giúp Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn đối với nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế. Nhiều thương hiệu cao cấp từ các ngành thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng, và thực phẩm cao cấp đã đổ bộ vào Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Sự xuất hiện của những thương hiệu này không chỉ đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Việt Nam mà còn giúp nâng cao tiêu chuẩn của thị trường bán lẻ. Bởi sự hiện diện của các thương hiệu quốc tế buộc các nhà bán lẻ trong nước phải cải thiện dịch vụ và chất lượng không gian bán lẻ.

Môi trường đầu tư, kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS ngày càng được cải thiện với nhiều chính sách thu hút đầu tư cũng như các hỗ trợ về tín dụng và ưu đãi thuế dành cho các dự án phát triển BĐS bán lẻ, đặc biệt là các dự án tập trung vào phân khúc cao cấp, cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các trung tâm thương mại cao cấp cũng được phát triển để đáp ứng các tiêu chuẩn nâng cao của lĩnh vực này. Những trung tâm này không chỉ là nơi mua sắm mà còn trở thành điểm đến giải trí và ẩm thực cao cấp.

Sự phát triển của các khu đô thị mới, nơi tập trung dân cư có thu nhập cao, cũng là yếu tố thúc đẩy nhu cầu phát triển BĐS bán lẻ cao cấp.

Nhu cầu bán lẻ ở thị trường Hà Nội duy trì khá ổn định

Bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu bán lẻ ở thị trường Hà Nội duy trì khá ổn định. Thị trường trung tâm thương mại trọng điểm Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ thuần khoảng 120m2 trong quý II/2024. Mặc dù vẫn có sự rời đi của một số khách thuê, nhưng cả khu trung tâm và ngoài trung tâm đều ghi nhận mức hấp thụ thuần dương nhờ vào các hoạt động thuê mới.

Cụ thể, cửa hàng Mắt Việt khai trương tại Vincom Bà Triệu (Hai Bà Trưng), các thương hiệu F&B nổi bật là Highlands và Dookki được ra mắt tại The LinC (Hà Đông), giúp góp phần phục vụ nhu cầu của khu dân cư đang phát triển.

Tại khu vực Tây Hồ, khách thuê ở Lottle Mall West Lake duy trì ổn định, chủ yếu vẫn là các khách thuê lớn trong lĩnh vực F&B, thời trang, và giải trí. Lotte Mall West Lake đã thành công đáng kể trong việc nhanh chóng cho thuê và lấp đầy ngay cả trong bối cảnh khó khăn kinh tế, cho thấy sức hút của loại hình trung tâm thương mại trọng điểm có chất lượng và được phát triển bởi nhà đầu tư có kinh nghiệm tại thị trường Hà Nội.

Theo JLL Việt Nam, nguồn cung bán lẻ của Hà Nội vẫn giữ ở mức khoảng 671.200 m2 do không có dự án bán lẻ mới nào được hoàn thành trong quý II/2024. Trong đó, nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm tại khu trung tâm và khu ngoài trung tâm lần lượt ở mức 55.000 m2 và 616.200 m2 sàn cho thuê.

Tỷ lệ trống của khu trung tâm giảm xuống mức 3,7%, giảm nhẹ 0,2 điểm phần trăm so với quý trước, nhờ nhu cầu ổn định giữa bối cảnh nguồn cung mới hạn chế tại khu vực này. Ở khu ngoài trung tâm, tỷ lệ trống vẫn ở mức 6,6% trong quý.

Theo bà Trang Lê, trong quý II/2024, khu vực trung tâm và ngoài trung tâm của Hà Nội duy trì giá thuê thuần tương đối ổn định, lần lượt ghi nhận mức 65,4 USD/m2/tháng và 33,9 USD/m2/tháng.

Theo đó, giá thuê thuần của khu trung tâm tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước, trong khi thị trường khu ngoài trung tâm chứng kiến mức tăng trưởng 4,4% theo năm chủ yếu nhờ sự ra mắt của Lotte Mall West Lake vào cuối năm 2023 với giá thuê cao hơn mặt bằng chung. Điều này thể hiện sự tăng trưởng của thị trường với những dự án mới chất lượng cao và lượng người tiêu dùng lớn ở khu ngoài trung tâm.

Nhìn về năm 2024, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ có sự khác biệt về nguồn cung giữa các khu vực. Bà Trang Lê cho biết, khu trung tâm dự báo sẽ duy trì nguồn cung ổn định. Ngược lại, thị trường khu ngoài trung tâm đang sẵn sàng cho sự tăng trưởng hơn nữa, với nguồn cung mới khoảng 20.000 m2 dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong 6 tháng tới. Sự mở rộng này sẽ chủ yếu được thúc đẩy bởi việc hoàn thành dự kiến của dự án tại khu vực Tây Hồ.

Tại khu trung tâm, giá thuê thuần dự kiến sẽ duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, phản ánh vị thế của khu vực và nhu cầu ổn định cho không gian bán lẻ cao cấp. Trong khi đó, thị trường khu ngoài trung tâm được kỳ vọng sẽ tăng trưởng đáng kể về giá thuê thuần, nhất là sau khi có nguồn cung mới chất lượng cao tại khu vực Tây Hồ từ năm 2024.

Sự mở rộng không gian bán lẻ hiện đại này có thể đẩy mức giá thuê cao hơn nhưng sự cạnh tranh gia tăng trong khu vực có thể gây trở ngại cho sự tăng trưởng giá thuê. Do đó, dự kiến sẽ có những hoạt động cho thuê và tiếp thị mạnh mẽ hơn để đáp ứng tình hình cạnh tranh.