Thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội phát triển mới

Những thách thức lớn

Thị trường BĐS Việt Nam đang gặp phải nhiều thách thức lớn, trong đó nổi lên 4 vấn đề: mất cân đối cung – cầu, đó chính là việc phê duyệt dự án kéo dài, vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị hạn chế, trong khi đó nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn rất lớn; vướng mắc thể chế và pháp lý, do hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS còn chồng chéo, chưa thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, gây khó khăn cho DN; những hạn chế về nguồn lực tài chính, do việc siết chặt tín dụng BĐS và sự biến động của thị trường trái phiếu DN đang ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các DN địa ốc; và tình trạng đầu cơ, gây bất ổn thị trường kéo dài, gây rủi ro cho hoạt động đầu tư.

BĐS – xây dựng là ngành gặp nhiều khó khăn hơn hẳn các ngành nghề khác kể từ khi xảy ra Covid-19 cho đến nay, dẫn đến việc nhiều DN BĐS phải tạm dừng hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó, mặc dù thị trường có mức độ thanh khoản yếu, DN không bán được hàng, nhưng giá cả lại leo thang mà không thể điều chỉnh ổn định được, nên trong lúc khó khăn đó, những giao dịch của thị trường chưa chắc là đã giao dịch thật.

Đáng quan ngại, là từ đầu năm 2024 đến nay số lượng DN rút lui khỏi thị trường cao hơn rất nhiều so với DN thành lập mới, cho thấy tình trạng đáng báo động; trong khi những DN còn còn hoạt động thì “sức khỏe” vẫn đang yếu nên khó có thể đảo ngược được tình thế hiện nay. Những khó khăn hiện hữu của thị trường BĐS xuất phát từ cốt lõi đó là “điểm nghẽn” về cơ chế, chính sách liên quan đến các bộ luật lớn tác động trực tiếp đến thị trường BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung với rất nhiều đổi mới, nhưng đánh giá một cách khách quan vẫn chưa thực sự được như kỳ vọng.

Tuy nhiên, đáng mừng là Chính phủ vẫn đang nỗ lực để khắc phục các “điểm nghẽn” này. Việc hoàn thiện 3 bộ luật quan trọng đã giúp thị trường có một nền tảng thể chế vững chắc, tạo cơ sở để tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” đã và đang tồn tại trên thị trường trong nhiều năm qua.

Đặc biệt, với việc Nhà nước tích cực đẩy mạnh kiện toàn, đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông, trong đó có những tuyến đường bộ cao tốc, đường sắt tốc… sẽ mở ra thêm nhiều cơ hội phát triển cho các khu vực, đồng thời cũng có tác động lớn đến việc thay đổi xu hướng đầu tư, chuyển dịch dòng vốn của DN và nhà đầu tư đến với những thị trường mới, giúp cho nguồn cung BĐS được cải thiện.

Để ngành BĐS bước vào “Kỷ nguyên mới”

Năm 2025 thế giới và Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức: xung đột địa – chính trị toàn cầu, già hóa dân số… nhưng đồng thời cũng là cơ hội để cho Việt Nam vương lên. Trong thời điểm này, nhiều DN BĐS có tiềm lực tài chính, sẽ có thêm cơ hội phát triển và thay đổi xu hướng đầu tư của mình, giúp cho họ càng “lớn nhanh”, thông qua sự nhạy bén trong kinh doanh để tạo thế và lực tốt hơn trên thị trường. Đặc biệt, một số DN đã tạo được nền tảng từ trước đó, sẽ đẩy mạnh chuyển dịch đầu tư sang lĩnh vực khác, để có thêm cơ hội phát triển.

Thị trường BĐS là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế, có sức lan tỏa mạnh mẽ đến các ngành công nghiệp, tài chính, xây dựng và dịch vụ. Một thị trường BĐS phát triển bền vững không chỉ giúp ổn định mà còn tạo nền tảng vững chắc cho sự trỗi dậy của nền kinh tế. Trong giai đoạn hiện nay, Việt Nam đang phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng GDP cao hai chữ số bền vững, hướng tới mục tiêu trở thành nền kinh tế có thu nhập cao vào năm 2045. Để đạt mục tiêu đó, thị trường BĐS cần phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.

Vì thế, việc giúp DN BĐS tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện phù hợp cho họ phát triển lành mạnh là cần thiết. Còn đối với một số bất cập của thị trường, liên quan đến câu chuyện đầu cơ nhà, đất; giá bán tăng cao… thì Nhà nước cần phải xây dựng và thể hiện được vai trò hơn nữa của mình trong việc điều tiết, giúp thị trường có thể cân bằng dài hạn, đây cũng là một việc lớn cần phải nhanh chóng giải quyết.

Thời gian gần đây, khi Tổng Bí thư Tô Lâm gửi thông điệp đầy mạnh mẽ, quyết liệt: “kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc”, thì Đảng và Chính phủ đã nhìn thấy những “mảng tối” của nền kinh tế, để từ đó sẽ có định hướng đúng đắn để xử lý, nhằm tạo đà tăng trưởng nền kinh tế nói chung và ngành BĐS nói riêng.

Thị trường BĐS đang có nhiều lợi thế để “bứt phá”, bởi cách quy hoạch quốc gia cơ bản đã hoàn thành, sẽ là cơ sở và định hình cho sự phát triển của nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng trong một thời gian dài. Trong khi đó, với sự thay đổi mang hướng tích cực của 3 bộ luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) và được đưa vào thực tế thi hành, hứa hẹn sẽ mang đến những thay đổi chiến lược trong đầu tư, kinh doanh, từ đó giúp cho DN chủ động được những chiến lược trong hoạt động của mình sao cho phù hợp với điều kiện thực tế. Nhưng để hiện thực hóa những mục tiêu, thì vẫn đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của DN BĐS nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, tôi đề xuất một số giải pháp quan trọng: Thứ nhất, là cải cách thể chế, chính sách, thông qua việc xây dựng cơ chế hình thành giá BĐS, trọng tâm là giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng bộ hóa các luật liên quan, gắn liền với cải cách thủ tục hành chính theo tinh thần thị trường, phục vụ DN.

Thứ hai, là hỗ trợ DN tiếp cận vốn, bằng việc hạ mặt bằng lãi suất, phát triển các kênh huy động vốn đa dạng như quỹ đầu tư, tín dụng xanh, hạn chế phụ thuộc vào ngân hàng. Thứ ba, là tăng cường minh bạch, quản lý rủi ro, xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường BĐS quốc gia, kiểm soát cung – cầu một cách hiệu quả.

Thứ thư, là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo đáp ứng nhu cầu thực của người dân, hướng tới sự phát triển cân bằng. Những giải pháp đồng bộ từ cải cách chính sách, hỗ trợ tài chính đến nâng cao tính minh bạch sẽ giúp Việt Nam xây dựng một thị trường BĐS ổn định, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và bền vững.