Doanh nghiệp BĐS báo lãi nhờ nguồn thu ngoài

Quý II/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn công bố lợi nhuận dương, thậm chí tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ. Những tưởng, doanh nghiệp bất động sản đã phần nào phục hồi sau giai đoạn khó khăn kéo dài, nhưng khi nhìn vào báo cáo tài chính của các đơn vị mới thấy lợi nhuận lại đến từ hoạt động tài chính và dịch vụ.

Chẳng hạn, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận doanh thu thuần chưa tới 20 tỷ đồng trong quý II/2025, nhưng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp trong quý này lên tới 65 tỷ đồng, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Khoản thu tài chính 226 tỷ đồng chủ yếu từ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây (139 tỷ đồng) và hoàn nhập chênh lệch tỷ giá (85 tỷ đồng) mới là yếu tố quyết định giúp công ty đạt lợi nhuận cao gấp hơn 3 lần doanh thu thuần.

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) đạt 22,01 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản giảm trừ doanh thu lên tới 32,85 tỷ đồng khiến doanh thu thuần âm 10,83 tỷ đồng, giảm 15,86 tỷ đồng so với cùng kỳ 2024. Do giá vốn hàng bán vẫn ở mức cao, lợi nhuận gộp của Địa ốc Hoàng Quân âm 17,92 tỷ đồng. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm mạnh 79,1%, còn 5,29 tỷ đồng.

Điểm then chốt giúp Địa ốc Hoàng Quân “thoát lỗ” là khoản lợi nhuận khác lên tới 37,83 tỷ đồng, gấp hơn 11 lần cùng kỳ (3,3 tỷ đồng). Đây là yếu tố đột biến, không xuất phát từ kinh doanh cốt lõi. Kết quả, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận lãi sau thuế 4,9 tỷ đồng trong quý, giảm 53,8% so với cùng kỳ.

CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HoSE: HDC) ghi nhận doanh thu quý II/2025 hơn 80 tỷ đồng, giảm 53% so với cùng kỳ, do mảng bất động sản sụt 89% còn gần 12 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm mạnh xuống 13%. Điểm sáng là doanh thu tài chính của công ty đạt gần 72 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần cùng kỳ tới từ việc bán cổ phần tại Công ty Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu. Nhờ đó, Hodeco lãi ròng gần 58 tỷ đồng – cao nhất kể từ quý I/2023.

Đối với CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL), doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu bất động sản hơn 3 tỷ đồng trong quý II/2025, gần như giảm toàn bộ so với cùng kỳ.

Lợi nhuận gộp âm 4,5 tỷ đồng nhưng nhờ khoản doanh thu tài chính gần 21 tỷ đồng, công ty vẫn báo lãi gần 2 tỷ đồng, giảm 99,7%. Do các dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, toàn bộ nguồn thu quý này của công ty đều đến từ tài chính. Sau 6 tháng hoạt động, Đô thị Từ Liêm cũng đã đạt gần 35% kế hoạch lợi nhuận năm.

Việc báo lãi nhờ nguồn thu ngoài bất động sản không phải điều mới, nhưng mức độ xuất hiện dày đặc trong quý II/2025 phản ánh áp lực vẫn còn lớn của thị trường. Lãi từ thanh lý đầu tư, thoái vốn hoặc hoàn nhập dự phòng giúp doanh nghiệp cải thiện kết quả ngắn hạn, giữ được báo cáo tài chính đẹp nhưng thực chất đang không phản ánh đúng khả năng phục hồi tới từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của các doanh nghiệp.