Theo Bao Cong ly – Doc bai goc
Mô hình REIT có thể bổ sung một mắt xích còn thiếu trong vòng đời vốn của bất động sản: chuyển hóa tài sản đang khai thác thành nguồn vốn có khả năng tiếp tục quay vòng.
Bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.
Vô hình trung sự phụ thuộc này gây ra sự thiếu hụt những dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với chu kỳ đầu tư của bất động sản. Điều này đặt ra yêu cầu tiếp tục đa dạng hóa các kênh huy động vốn.
Trong bối cảnh đó, mô hình REIT (mô hình tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để đầu tư vào bất động sản hoặc các tài sản liên quan đến bất động sản) không được đặt ở vị trí thay thế ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp.
Với REIT, mô hình này trực tiếp sở hữu và khai thác các bất động sản tạo thu nhập. Dòng tiền cơ bản được hình thành từ việc nhà đầu tư góp vốn, REIT huy động và đầu tư vào tài sản, sau đó cho thuê, khai thác, tạo doanh thu, khấu trừ chi phí và phân phối phần thu nhập phù hợp tới nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá trị đáng chú ý nhất của REIT đối với thị trường bất động sản nằm ở khả năng tạo thêm “vòng quay vốn”.
Theo mô hình truyền thống, doanh nghiệp có thể phải duy trì lượng vốn lớn trong các tài sản đã hoàn thành để tiếp tục khai thác. Khi cần thu hồi vốn, doanh nghiệp thường phải bán tài sản hoặc tiếp tục sử dụng tài sản làm cơ sở huy động nợ.
Với REIT, một cơ chế khác có thể hình thành: doanh nghiệp phát triển dự án, hoàn thành tài sản, đưa vào khai thác, sau đó chuyển nhượng hoặc góp tài sản phù hợp vào REIT, thu hồi vốn và tái đầu tư vào dự án mới.
Nếu giao dịch dựa trên định giá minh bạch, độc lập và tài sản đáp ứng tiêu chuẩn đầu tư, cơ chế này có thể rút ngắn vòng quay vốn, giảm áp lực duy trì tài sản trên bảng cân đối và tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục phát triển dự án.
Tuy nhiên, REIT không phải “người mua cuối cùng” của mọi tài sản bất động sản. Khả năng tài sản được tiếp nhận còn phụ thuộc vào chất lượng pháp lý, hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền, giá chuyển nhượng, mức sinh lời kỳ vọng và giới hạn đầu tư theo quy định.
Đặc biệt, các giao dịch giữa REIT và doanh nghiệp có quan hệ liên quan cần được kiểm soát chặt chẽ để bảo vệ nhà đầu tư.
Như vậy, nếu được vận hành minh bạch, REIT có thể bổ sung một mắt xích còn thiếu trong vòng đời vốn của bất động sản: chuyển hóa tài sản đang khai thác thành nguồn vốn có khả năng tiếp tục quay vòng.
VARS IRE cho rằng, trong dài hạn, REIT không nên được nhìn nhận như một công cụ thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Mỗi công cụ có thể đảm nhận một vai trò khác nhau trong vòng đời bất động sản.
Cụ thể, tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu và trái phiếu có thể đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn hình thành và phát triển dự án. REIT và các cấu trúc đầu tư dài hạn có thể phát huy rõ hơn khi tài sản đã hoàn thành, đi vào khai thác và có khả năng tạo dòng tiền.
Tuy nhiên, REIT không nên được nhìn nhận đơn thuần là một sản phẩm tài chính hay một kênh huy động vốn mới, mà là một mảnh ghép có thể góp phần hoàn thiện cấu trúc thị trường vốn bất động sản Việt Nam.
Với cơ chế huy động vốn để sở hữu, khai thác và tạo dòng tiền từ tài sản, REIT có sự tương thích với xu hướng tái định vị của thị trường Việt Nam, từ kỳ vọng tăng giá sang coi trọng giá trị khai thác, nhu cầu thực và hiệu quả đầu tư dài hạn.
Nếu được xây dựng trên một hệ sinh thái pháp lý, thuế, tài sản, nhà đầu tư và quản trị phù hợp, REIT có thể trở thành cầu nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản, góp phần tạo vòng quay vốn dài hạn, nâng cao hiệu quả khai thác tài sản và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, thực chất và bền vững hơn.