Phát triển cao tầng hơn để hấp dẫn các nhà đầu tư

Một góc khu tập thể Thành Công, quận Ba Đình. Ảnh: T.L

Theo số liệu thống kê, Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 đến 1994. Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra hàng chục năm nay. Trong đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô năm 1998 đã đặt ra vấn đề cải tại chung cư cũ với các mục tiêu, như: Tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại, nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai. Giai đoạn 2021-2025, TP Hà Nội đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ, trong đó có 3 khu thuộc quận Ba Đình nhưng chưa khu nào được cải tạo do vướng mắc quy định cũ về giới hạn chiều cao tối đa từ 18 đến 24 tầng trong khu vực nội đô.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết, TP Hà Nội hiện có 200 nhà chung cư cũ cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D cần phải di dời để xây dựng. Tuy nhiên, một trong những rào cản chính trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đó chính là việc hạn chế chiều cao công trình, khiến khó hấp dẫn các nhà đầu tư, mặc dù các chung cư cũ tại Hà Nội đa phần đều thuộc các vị trí “vàng”.

Trước thực tế này, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá. Cụ thể, đối với khu tập thể cũ Thành Công, TP Hà Nội yêu cầu UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.

Đặc biệt, không gian “lõi” sẽ được nghiên cứu phát triển cao tầng hơn. Đây là khu vực sẽ bố trí chung cư, tái định cư với chiều cao tối đa 40 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), theo quy định của Luật Thủ đô. Ngoài ra, cần tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn.

Đối với khu tập thể cũ Giảng Võ và phụ cận, việc nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính đột phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ… cũng được khẳng định là cần thiết. Những đột phá này sẽ tháo “điểm nghẽn”, tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Theo UBND quận Ba Đình, dự thảo quy hoạch xác định quá trình chỉnh trang các khu chung cư cũ sẽ cho phép tăng chiều cao công trình, trong đó khu Thành Công có thể đạt tối đa 40 tầng. Tuy nhiên, quy hoạch vẫn bảo đảm nguyên tắc không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Như vậy, sau khi quy hoạch, cải tạo khu tập thể Thành Công từ 68 tòa nhà cao từ 2-5 tầng sẽ còn 24 tòa, trong đó có tòa cao nhất 40 tầng. Khu Giảng Võ từ 22 tòa (không bao gồm 4 tòa đã cải tạo) sẽ giảm còn 11 tòa. Khu Ngọc Khánh hiện có 36 tòa, sau quy hoạch sẽ còn lại 9 tòa.

Theo các chuyên gia, khi tăng chiều cao lên sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại dịch vụ. Với diện tích thương mại này có thể đáp ứng nhu cầu tăng thêm diện tích nhà ở cho người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm hoặc tăng diện tích để cho nhà đầu tư quan tâm sau khi quy hoạch được duyệt. Nhà đầu tư nhìn thấy lợi nhuận sẽ tham gia đầu tư tái thiết chung cư cũ.

KTS. Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết, phương án nâng chiều cao lên 40 tầng để cải tạo các dự án chung cư cũ tại khu tập thể cũ Thành Công là hợp lý, phá thế “bế tắc” lâu nay về chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. “Tuy nhiên, việc xây dựng các công trình cao tầng cần kèm theo các điều kiện về dân số, áp lực hạ tầng xã hội”, KTS. Trần Huy Ánh nhấn mạnh.