Theo Bao Cong ly – Doc bai goc
Theo đề xuất của HoREA, phần diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
Theo Văn bản số 109/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng và các bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết từ năm 2022 đến tháng 6/2026, cả nước phát triển thêm 35.538 sản phẩm condotel, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.
Cộng với nguồn cung được thống kê trước đó, HoREA cho biết đến nay cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm được gọi chung là condotel.
Theo HoREA, nhóm bất động sản này có thể chia thành 3 nhóm chính. Thứ nhất là các công trình phục vụ mục đích du lịch như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và nhà phố du lịch. Thứ hai là công trình phục vụ mục đích văn phòng như officetel hoặc căn hộ dịch vụ. Thứ ba là các hình thức lưu trú khác như farmstay, chung cư mini có nhiều phòng cho thuê và sleep box.
HoREA nhận định phần lớn các dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007 – 2020 từng gặp vướng mắc do thiếu quy định pháp luật điều chỉnh đầy đủ. Một số trường hợp còn phát sinh sai phạm liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận theo hình thức “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.
Ngoài vấn đề pháp lý về đất đai, Hiệp hội cũng đề cập các trường hợp chủ đầu tư thiếu năng lực, vi phạm pháp luật, cam kết lợi nhuận quá cao hoặc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Những dự án có sai phạm đã được các cơ quan có thẩm quyền kết luận, xử lý và đang trong quá trình tháo gỡ vướng mắc, theo HoREA.
Một đề xuất đáng chú ý của HoREA là cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.
Theo phương án Hiệp hội đưa ra, phần diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
HoREA cho rằng chính sách này có thể được thiết kế tương tự quy định đối với người nước ngoài mua căn hộ chung cư, qua đó mở rộng nhóm khách hàng và nguồn vốn cho các sản phẩm bất động sản du lịch, lưu trú. Đây mới là kiến nghị sửa luật của HoREA, không phải quy định đã được áp dụng.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu cho thuê bất động sản ngắn hạn của các nền tảng điện tử kết nối quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam.
Hiệp hội cũng đề nghị công nhận hình thức hợp đồng điện tử trong giao dịch này, với các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda… nhằm phù hợp với quá trình chuyển đổi số và quản lý dữ liệu bất động sản. Các nền tảng điện tử kết nối quốc tế có trách nhiệm trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê lưu trú ngắn hạn theo quy định được HoREA dẫn chiếu.
HoREA cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý cho condotel không đồng nghĩa với việc loại hình này được vận hành như nhà ở.
Theo công văn, hoạt động kinh doanh các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú còn phải đồng thời tuân thủ các quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, du lịch, cư trú và quản lý vận hành nhà chung cư hỗn hợp.
Trong đó, HoREA dẫn quy chuẩn xây dựng hiện hành để xác định “căn hộ lưu trú” là loại căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú và có các trang thiết bị, dịch vụ cần thiết cho người thuê tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
HoREA đánh giá việc phát triển các công trình phục vụ du lịch, lưu trú là cần thiết để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn của khách du lịch, khách vãng lai cũng như nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Hiệp hội ví dụ về một số dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn đã góp phần thúc đẩy du lịch và thay đổi diện mạo các địa phương, đồng thời cho rằng condotel cần được điều chỉnh bằng một hệ thống quy định đầy đủ, đồng bộ và thống nhất, thay vì để các dự án tiếp tục vận hành trong khoảng trống pháp lý.
Từ đó, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) kế thừa quy định về “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, đồng thời bổ sung các quy định liên quan đến mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng, quyền của người mua và điều kiện đưa các sản phẩm này vào kinh doanh.